Le recentissime, drastiche, misura adottate dal governo per fare fronte al contagio da coronavirus hanno profonde e generalizzate ripercussioni sull’economia.

Le problematiche nate da questa situazione di emergenza, assolutamente imprevedibile, forse mai immaginabile, sono molteplici.

Tra le tante, vi è anche quella legata alle locazioni, in particolare quelle ad uso diverso da abitazione, soprattutto alla luce della disposizione di chiusura di tutte le attività commerciali ritenute non essenziali.

Un primo provvedimento di sostegno è quello previsto dal c.d. Decreto “Cura Italia”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 17 marzo 2020, che all’art. 65, riconosce ai soggetti esercenti attività di impresa, un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone del mese di marzo 2020, per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, ovvero negozi e botteghe. La norma individua, però, anche una serie di attività non danneggiate dall’emergenza sanitaria.

Queste ultime, quindi, non potranno fruire del beneficio.

La misura, quindi, appare anche ad una prima lettura, del tutto insufficiente a sostenere le difficoltà in cui saranno costretti a muoversi i piccoli imprenditori e non.

In primo luogo perché non interessa tutti.

In secondo perché riguarda il solo mese di marzo.

E poi perché non sospende il pagamento del canone di locazione, ma concede solo un credito di imposta a favore di chi vedrà, inesorabilmente ed inequivocabilmente, ridotti i propri incassi per effetto della chiusura forzata e/o del forte rallentamento della macchina economica.

Ma, al di là degli interventi statali, predisposti od a predisporsi, può venire in aiuto il nostro codice civile, e, più in generale, la legge ?

Analizziamo le varie ipotesi.

L’art. 1256 del codice civile, prende in esame, al 2° comma, il caso della impossibilità temporanea sopravvenuta per causa non imputabile al debitore, stabilendo che quest’ultimo, finchè perdura l’impossibilità, non è responsabile del ritardo.

In altre parole, e più semplicemente, fino a quando si protrarrà l’emergenza sanitaria, nulla potrà essere addebitato al conduttore per il ritardo nel pagamento del canone, che sarà, comunque, dovuto, per intero, all’atto della cessazione del momento emergenziale.

L’art. 1467 del codice civile è, invece, dedicato alla eccessiva onerosità sopravvenuta dei contratti a prestazioni corrispettive, tra i quali, non vi è alcun dubbio,rientra anche il contratto di locazione.

Il primo comma, in particolare, prende in esame l’ipotesi della eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione di una delle parti per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili stabilendo che, in questo caso, la parte che deve eseguire la prestazione potrà chiedere la risoluzione del contratto.

Occorrerà, quindi, verificare caso per caso se la situazione emergenziale determinata dalla pandemia per coronavirus, e, le conseguenti difficoltà economiche, rendano oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo così da giustificare la sua cessazione.

In altre parole, dovrà esserci un forte squilibrio tra le due prestazioni, quella della locazione da un lato, e, quella del pagamento del canone dall’altra, non immaginabile alla conclusione del contratto, e, strettamente legato agli eventi straordinari ed imprevedibili.

Vi è poi, una ulteriore, importante previsione, quella sancita dall’ultimo comma dell’appena citato art. 1467.

Questa stabilisce, infatti, che “la parte contro la quale è domandata la risoluzione potrà evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Che cosa significa ?

Significa che a fronte della risoluzione del contratto di locazione formulata dal conduttore, il locatore potrà evitarla offrendo di rinegoziare, in via temporanea od anche definitiva, il contratto.

In conclusione, le strade percorribili da parte del conduttore per fare fronte all’emergenza, sono varie e di natura diversa.

Occorrerà analizzare ogni singolo caso e valutare le esigenze di ciascuna delle due parti per giungere ad un punto di intesa, privilegiando, sempre, la via bonaria ed extragiudiziale.

Avv. Marco Visconti – Founding Partner